Immobilienmarkt 2026: Einzeldeals treiben den Boom, nicht Portfolios

Was dahintersteckt

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat im ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von 17,6 Milliarden Euro erreicht mitteilt. Das ist ein deutlicher Zuwachs gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Das entspricht einem Plus von 15 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum; für das Gesamtjahr rechnet JLL mit einem Volumen zwischen 35 und 40 Milliarden Euro.

Die Erholung kommt nach einem tiefen Einbruch: Von 2021 bis 2023 war das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt laut Wüest Partner um 40 % gesunken, in acht großen Ballungszentren sogar um mehr als die Hälfte. Wüest Partner nennt den Zinsanstieg von 2022 als Hauptursache. Erst 2024 drehte der Markt wieder leicht ins Plus.

Wie der Mechanismus funktioniert

Der eigentliche Treiber des aktuellen Aufschwungs sind nicht große Immobilienpakete, sondern einzelne Großinvestment-Immobilien. Die Zahl der Portfoliotransaktionen ab 100 Millionen Euro stieg laut JLL im ersten Halbjahr 2026 nur leicht von 13 auf 14. Bei Einzeltransaktionen dieser Größenordnung wuchs der Markt dagegen um rund 29 %, auf 21 Deals über 100 Millionen Euro.

Käufer greifen also gezielt bei einzelnen, gut geprüften Objekten zu, statt breit gestreute Pakete zu übernehmen. Ausländische Investoren hatten dabei einen Anteil von 44 % am Transaktionsvolumen feststellt. Das deutet auf internationales Kapital hin, das selektiv in den deutschen Markt zurückkehrt.

Die Zahlen hinter dem Immobiliendeal-Boom

Regional zeigt sich ein klares Muster: Berlin führt mit rund 1,6 Milliarden Euro Transaktionsvolumen, Hamburg liegt knapp dahinter und verzeichnet mit fast 60 % das größte Plus im Zwölfmonatsvergleich. Köln legte um 42 % zu, Düsseldorf wuchs um mehr als ein Drittel. Frankfurt kommt auf 530 Millionen Euro. Die sieben großen Metropolen zusammen stellen 37 % des gesamten Transaktionsvolumens in Deutschland ausweist.

Nach Nutzungsart führt das Segment Living mit 5,8 Milliarden Euro und einem Anteil von 33 % am Gesamtvolumen. Büros kommen auf knapp 3,1 Milliarden Euro, Logistik- und Industrieimmobilien auf 2,9 Milliarden Euro, ein Plus von rund 22 % gegenüber dem Vorjahr.

Rechenbeispiel: Was Energieeffizienz beim Immobiliendeal kostet

Wüest Partner beziffert den Preisaufschlag für Eigentumswohnungen der Effizienzklassen A+ und A gegenüber den Klassen D und E mit durchschnittlich 650 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Wohnung mit 80 Quadratmetern bedeutet das einen Mehrpreis von 52.000 Euro.

Dem steht laut Wüest Partner eine um etwa 1 Euro pro Quadratmeter höhere Miete gegenüber, bei 80 Quadratmetern also 80 Euro mehr im Monat. Rein rechnerisch bräuchte es damit mehr als 50 Jahre, um den Mehrpreis allein über die höhere Miete wieder hereinzuholen.

Dass energetische Sanierung dennoch ein zentrales Thema bleibt, liegt an der Rechtslage: Die Bundesregierung plant, die Immobilienbranche bis 2045 klimaneutral zu machen. Bis 2033 müssen alle Gebäude mindestens der Energieeffizienzklasse D entsprechen, während laut Wüest Partner derzeit rund 60 % der Immobilien schlechter eingestuft sind.

Was Betroffene wissen sollten

Für Käufer, Verkäufer und Mieter ergeben sich aus den aktuellen Marktdaten mehrere praktische Punkte:

• Wer eine Immobilie kaufen will, braucht laut Wüest Partner in der Regel rund 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, um einen Kredit zu bekommen.
• Ein Verkauf dauert üblicherweise zwischen sechs und zwölf Monaten, bis ein Käufer gefunden ist.
• Energetisch schlecht eingestufte Immobilien lagen 2022 laut Wüest Partner bis zu 28 % unter dem Preis effizienterer Objekte und könnten bis 2033 unter zusätzlichem Sanierungsdruck stehen.
• Ausländisches Kapital spielt am deutschen Markt eine wachsende Rolle.
• REITs müssen laut Wüest Partner 90 % ihrer Gewinne an Anleger ausschütten, was sie von anderen Investmentformen unterscheidet.